Le viager représente une solution patrimoniale de plus en plus prisée en France, particulièrement dans un contexte où l’allongement de l’espérance de vie et les besoins financiers des retraités évoluent constamment. Cette forme de vente immobilière permet aux propriétaires seniors de transformer leur bien en capital et en revenus complémentaires, tout en conservant le droit d’y résider jusqu’à leur décès. Avec plus de 5 000 transactions annuelles recensées sur le territoire français, le viager occupe désormais une place significative dans le paysage immobilier hexagonal. Cette formule contractuelle offre une réponse concrète aux enjeux du vieillissement de la population et de la valorisation du patrimoine immobilier. Pour les acquéreurs, elle constitue également une opportunité d’investissement à long terme, permettant d’accéder à la propriété avec une décote substantielle pouvant atteindre 40 à 60 % par rapport au prix du marché classique.
Définition juridique du viager et cadre légal français
Le viager constitue un contrat de vente immobilière parfaitement encadré par le droit français, reposant sur des principes juridiques spécifiques qui garantissent la sécurité de l’opération pour toutes les parties impliquées. Cette transaction présente des caractéristiques uniques qui la distinguent fondamentalement d’une vente immobilière traditionnelle.
Le contrat de vente en viager selon les articles 1968 à 1983 du code civil
Le cadre juridique du viager est défini avec précision dans les articles 1968 à 1983 du Code civil français. Ces dispositions légales établissent que le viager est un contrat aléatoire, c’est-à-dire que son dénouement dépend d’un événement incertain : le décès du vendeur, appelé crédirentier. Cette caractéristique d’aléa est absolument essentielle pour la validité du contrat. Si l’acquéreur, désigné sous le terme de débirentier, avait connaissance d’une maladie grave du vendeur au moment de la signature, ou si le décès survenait dans les vingt jours suivant la transaction, le contrat pourrait être annulé par les héritiers devant le tribunal. Le Code civil précise également que la rente viagère peut être constituée au profit d’un ou plusieurs crédirentiers, permettant ainsi des montages adaptés aux situations de couples. L’acte authentique établi par un notaire demeure obligatoire pour garantir l’opposabilité de la transaction aux tiers et assurer sa publication au service de publicité foncière.
Distinction entre viager occupé et viager libre
La distinction entre viager occupé et viager libre représente un élément fondamental de compréhension du mécanisme viager. Le viager occupé, qui concerne environ 90 % des transactions de ce type, permet au vendeur de conserver un droit d’occupation du bien jusqu’à son décès. Cette formule répond parfaitement aux attentes des 96 % de seniors français qui souhaitent vieillir à domicile selon les dernières études. L’acquéreur ne pourra prendre possession effective du logement qu’au décès du crédirentier, ce qui justifie l’application d’une décote significative sur le prix de vente. À l’inverse, le viager libre permet à l’acheteur de disposer immédiatement du bien, soit pour l’occuper personnellement, soit pour le mettre en location et percevoir des revenus locatifs dès la signature de l’acte. Cette seconde formule s’adresse principalement aux vendeurs qui ne résident plus dans le bien concerné, qu’il s’agisse d’une résidence secondaire ou d’un logement déjà libéré suite à un départ en établissement spé
cialisé.
Dans la pratique, le choix entre viager occupé et viager libre dépend donc intimement du projet de vie du vendeur et de la stratégie patrimoniale de l’acquéreur. Le premier privilégiera, dans la majorité des cas, la sécurité de pouvoir rester chez lui tout en obtenant un complément de revenus. Le second arbitrera entre une décote importante en viager occupé, mais sans jouissance immédiate du bien, et un viager libre offrant une occupation ou une mise en location dès la signature, mais à un prix plus proche du marché.
Droit d’usage et d’habitation (DUH) versus usufruit dans le viager
Le viager occupé repose sur le mécanisme du démembrement de propriété, qui consiste à séparer les différents attributs du droit de propriété : usus (droit d’user du bien), fructus (droit d’en percevoir les revenus) et abusus (droit de disposer du bien). Dans la plupart des viagers occupés destinés à permettre au vendeur de continuer à vivre chez lui, celui-ci conserve un droit d’usage et d’habitation (DUH). Ce droit personnel lui permet d’occuper le logement à titre de résidence principale, sans pouvoir le louer ni le céder à un tiers.
À la différence du DUH, l’usufruit regroupe l’usus et le fructus. Le crédirentier peut alors non seulement occuper le bien, mais également le mettre en location et percevoir les loyers. L’usufruit est par ailleurs cessible : il peut être vendu ou donné, sous réserve de respecter les stipulations de l’acte. Le choix entre DUH et usufruit a des incidences directes sur la valorisation du viager, puisque l’usufruit, plus étendu, entraîne généralement une décote plus importante pour l’acquéreur.
Sur le plan pratique, le DUH est souvent privilégié lorsque le vendeur souhaite simplement continuer à habiter son bien jusqu’à son décès, sans envisager de le louer ou de le transmettre temporairement. L’usufruit sera plutôt retenu dans des stratégies plus élaborées, par exemple lorsqu’un passage futur en résidence services ou en établissement spécialisé est anticipé, afin de pouvoir générer des revenus locatifs. Dans tous les cas, le notaire précise dans l’acte la nature exacte du droit conservé par le vendeur, ainsi que la répartition des charges et des travaux en découlant.
Clause résolutoire et garanties juridiques du crédirentier
La sécurité du crédirentier repose sur un ensemble de garanties juridiques insérées dans l’acte de vente en viager. La plus emblématique est la clause résolutoire, qui prévoit qu’en cas de non-paiement répété de la rente viagère, le vendeur peut demander la résolution de la vente. Concrètement, si le débirentier cesse de verser les arrérages malgré les mises en demeure, le crédirentier peut saisir le juge pour récupérer la pleine propriété de son bien, tout en conservant, dans de nombreux cas, le bouquet déjà perçu.
À cette clause résolutoire s’ajoute fréquemment une clause pénale, permettant au vendeur de conserver tout ou partie des sommes déjà versées à titre d’indemnisation en cas de résiliation judiciaire. L’acte de vente peut également prévoir une hypothèque légale spéciale au profit du crédirentier, inscrite au service de publicité foncière. Cette sûreté réelle vient garantir le paiement des rentes sur le bien lui-même : en cas de défaillance, le vendeur dispose d’un droit de préférence sur le produit d’une éventuelle vente forcée.
Enfin, la jurisprudence et la pratique notariale ont développé d’autres mécanismes de protection, comme l’indexation de la rente sur un indice de référence, la possibilité de faire pratiquer une saisie sur les biens du débirentier ou encore l’obligation d’assurance. Vous n’êtes donc pas démuni : un viager bien rédigé, par un notaire rompu à ce type d’opérations, offre un très haut niveau de sécurisation juridique pour le vendeur, malgré l’aléa inhérent à la durée du contrat.
Calcul du bouquet et de la rente viagère : méthodologie d’évaluation
Comprendre comment sont calculés le bouquet et la rente viagère est essentiel pour apprécier l’équilibre d’un projet de viager. Loin d’être fixé « au doigt mouillé », le prix en viager repose sur une méthodologie rigoureuse qui combine la valeur vénale du bien, l’âge du ou des vendeurs, leur espérance de vie statistique et, dans le cas du viager occupé, la valeur du droit d’usage ou de l’usufruit conservé.
Méthode de calcul selon les tables de mortalité de l’INSEE
La première étape consiste à déterminer l’espérance de vie théorique du crédirentier à la date de la vente. Pour cela, les professionnels s’appuient sur les tables de mortalité de l’INSEE ou sur des barèmes viagers spécialisés, comme le barème Daubry largement utilisé par les notaires et experts. Ces tables indiquent, pour chaque âge et selon le sexe, la durée de vie moyenne restante d’une personne en France.
En pratique, on raisonne souvent par analogie : si une femme de 78 ans a, statistiquement, encore 12 années d’espérance de vie, la rente viagère sera calculée comme si elle devait être versée sur cette période théorique. Bien entendu, dans la réalité, la durée pourra être plus courte ou plus longue : c’est précisément cet aléa qui fait la spécificité de la vente en viager. Mais les tables fournissent un référentiel objectif pour fixer un montant de rente équilibré entre vendeur et acquéreur.
Vous vous demandez peut-être si l’état de santé réel du vendeur est pris en compte ? En principe, non, car cela viendrait remettre en cause l’aléa du contrat. Les calculs reposent sur des données statistiques générales. Néanmoins, certains montages institutionnels peuvent, à la marge, intégrer des paramètres médicaux anonymisés, notamment dans le cadre de viagers mutualisés, tout en respectant les exigences légales en matière d’aléa.
Détermination de la valeur vénale et abattement d’occupation
Parallèlement à l’analyse démographique, il convient d’évaluer la valeur vénale du bien, c’est-à-dire son prix de marché dans une vente classique. Cette estimation s’effectue en comparant le logement à des biens similaires récemment vendus dans le même secteur (méthode par comparaison), en tenant compte de sa surface, de son état, de ses prestations, de sa localisation et des tendances du marché local. Cette étape est déterminante : une surestimation ou une sous-évaluation fausserait l’ensemble du montage viager.
Dans un viager occupé, on applique ensuite un abattement d’occupation pour tenir compte du fait que l’acheteur ne pourra ni habiter ni louer le bien tant que le vendeur y réside. Cet abattement correspond à la valeur économique du droit conservé par le crédirentier (DUH ou usufruit). En pratique, la décote peut représenter de 30 à 60 % de la valeur vénale, en fonction de l’âge du vendeur, du niveau de loyer potentiel et de la durée estimée d’occupation.
On obtient alors la valeur occupée du bien, qui sert de base au calcul du bouquet et de la rente. À titre d’exemple, un appartement estimé à 300 000 € en valeur libre pourra être valorisé à 180 000 € en valeur occupée si la décote est de 40 %. C’est cette valeur de 180 000 € qui sera ensuite ventilée entre capital immédiat et rente viagère. Vous voyez ici que le viager occupé permet à l’acquéreur de bénéficier d’une décote importante en contrepartie de la privation de jouissance temporaire.
Coefficient multiplicateur et espérance de vie du vendeur
Une fois la valeur occupée ou libre déterminée, il faut répartir le prix entre bouquet et capital à convertir en rente. Le bouquet est librement négocié entre les parties, mais il représente le plus souvent entre 20 et 30 % du prix en viager, parfois davantage pour des vendeurs plus âgés ou souhaitant disposer rapidement d’un capital important. Le solde est alors transformé en rente viagère grâce à un coefficient multiplicateur lié à l’espérance de vie.
Ce coefficient permet de traduire en versements périodiques le capital restant dû, en tenant compte de la durée statistique du viager et d’un taux d’actualisation (c’est-à-dire du coût du temps et de l’argent pour l’acheteur). Par analogie, on peut comparer ce mécanisme à celui d’un prêt immobilier : le capital est « amorti » dans le temps, mais avec une variable majeure — la durée de vie du vendeur — qui n’est pas connue à l’avance. Plus le vendeur est âgé, plus l’horizon statistique est court, et plus la rente mensuelle sera élevée pour un même capital à convertir.
Concrètement, si la valeur occupée retenue est de 200 000 € et que le bouquet est fixé à 50 000 €, le capital à convertir en rente est de 150 000 €. En supposant une espérance de vie de 15 ans et un certain taux d’actualisation, le barème donnera un montant de rente mensuelle théorique. Les professionnels disposent pour cela de grilles de calcul spécifiques. Pour vous, vendeur, l’enjeu est de vérifier que cette rente couvre réellement vos besoins de retraite ; pour l’acquéreur, il s’agit d’évaluer la soutenabilité de l’engagement dans la durée.
Rente simple, réversible ou indexée sur l’indice de référence des loyers (IRL)
Au-delà du simple montant, la structure de la rente viagère doit être précisément définie. On distingue d’abord la rente simple, versée jusqu’au décès du seul crédirentier désigné, et la rente réversible, qui continue à être servie, en tout ou partie, au conjoint survivant. La réversibilité à 100 % est particulièrement intéressante pour protéger le niveau de vie du conjoint, mais elle implique, en contrepartie, une rente initiale souvent légèrement plus faible pour tenir compte d’une durée probable de versement plus longue.
La rente peut également être indexée sur un indice économique afin de préserver le pouvoir d’achat du vendeur face à l’inflation. En pratique, l’indice de référence des loyers (IRL) ou l’indice des prix à la consommation publié par l’INSEE sont régulièrement utilisés. L’acte précise alors la périodicité de l’indexation (souvent annuelle) et les modalités de calcul. Vous évitez ainsi que la rente ne perde progressivement de sa valeur réelle au fil du temps, ce qui est crucial dans un contexte d’allongement de la durée de vie.
Enfin, certaines conventions prévoient des aménagements de rente en cas de départ anticipé du vendeur de son logement (entrée en maison de retraite, par exemple). La levée du droit d’occupation peut alors donner lieu à une augmentation significative de la rente, puisqu’à compter de cette date, l’acquéreur pourra disposer du bien ou le louer. Cette flexibilité contractuelle illustre bien la dimension sur-mesure du viager, qui s’adapte aux évolutions possibles de votre situation.
Fiscalité du viager pour le crédirentier et le débirentier
Comme toute opération immobilière, la vente en viager emporte des conséquences fiscales, tant pour le vendeur que pour l’acheteur. Là encore, le régime a été pensé pour être relativement favorable, notamment pour les seniors qui souhaitent compléter leur retraite tout en restant chez eux. Il est toutefois indispensable d’en maîtriser les grandes lignes avant de se lancer.
Taxation de la rente viagère et abattement selon l’âge du bénéficiaire
La rente viagère perçue dans le cadre d’un viager est considérée comme un revenu imposable au titre de l’impôt sur le revenu. Cependant, elle bénéficie d’un régime très avantageux : seule une fraction de son montant est soumise à l’impôt, le reste étant exonéré définitivement. Cette fraction imposable dépend de l’âge du crédirentier au moment du premier versement de la rente, selon un barème fixé par le Code général des impôts.
Concrètement, la part de la rente soumise à l’impôt est de 70 % si le bénéficiaire a moins de 50 ans, 50 % entre 50 et 59 ans, 40 % entre 60 et 69 ans, et seulement 30 % au-delà de 69 ans. Autrement dit, si vous commencez à percevoir une rente à partir de 72 ans, 70 % de son montant échappera totalement à l’impôt sur le revenu. C’est un avantage non négligeable par rapport à d’autres placements, dont les revenus sont imposés dans leur intégralité.
Il est important de rappeler que cette fraction imposable est ensuite soumise au barème progressif de l’impôt, après application des éventuels abattements et déductions dont vous bénéficiez par ailleurs. Les prélèvements sociaux (CSG, CRDS, etc.) sont également calculés sur la même fraction imposable. Dans une optique de préparation de retraite, la rente viagère constitue donc un outil particulièrement performant en termes de rendement net d’impôt, surtout à un âge avancé.
Imposition du bouquet et plus-value immobilière résidence principale
Le bouquet versé au comptant lors de la signature de l’acte de vente en viager n’est pas, lui non plus, imposable comme un revenu. Il est assimilé au prix de cession d’un bien immobilier et relève donc, le cas échéant, du régime des plus-values immobilières. La différence entre le prix de vente (bouquet + valeur en capital de la rente) et le prix d’acquisition historique du bien constitue la plus-value brute.
Bonne nouvelle pour de nombreux vendeurs : lorsque le bien vendu en viager constitue votre résidence principale au jour de la cession, la plus-value est totalement exonérée d’impôt, quel que soit le montant du bouquet ou de la valeur totale du viager. Vous percevez donc le capital d’emblée sans fiscalité directe. Pour les résidences secondaires ou les biens locatifs, le régime de droit commun s’applique, avec des abattements pour durée de détention aboutissant à une exonération d’impôt sur la plus-value au bout de 22 ans, et de prélèvements sociaux au bout de 30 ans.
Côté acquéreur, le bouquet n’est pas déductible de ses revenus, mais il constitue le principal élément du prix d’acquisition retenu pour le calcul d’une future plus-value en cas de revente. La valeur capitalisée de la rente viagère viendra également s’ajouter à ce prix de revient. En résumé, le bouquet est neutre sur le plan fiscal pour le vendeur lorsqu’il s’agit de sa résidence principale, et il s’intègre à la logique plus globale de la fiscalité immobilière pour les autres types de biens.
Droits de mutation et frais de notaire dans la transaction viagère
Comme toute vente immobilière, la vente en viager donne lieu au paiement de droits de mutation à titre onéreux (DMTO), souvent appelés à tort « frais de notaire ». Ces droits, perçus par l’État et les collectivités locales, sont acquittés par l’acquéreur au moment de la signature de l’acte authentique. La particularité du viager, notamment occupé, réside dans la base de calcul retenue.
En effet, dans la plupart des départements, les droits de mutation sont calculés non pas sur la valeur vénale libre du bien, mais sur sa valeur occupée, c’est-à-dire après application de la décote liée au droit d’usage ou d’usufruit conservé par le vendeur. Pour l’acheteur, cela se traduit par une économie immédiate par rapport à une acquisition classique similaire. Les émoluments du notaire sont, eux aussi, calculés sur cette valeur occupée, ce qui contribue à réduire le coût global de l’opération.
Vous vous interrogez sans doute sur le montant exact de ces frais ? En pratique, ils se situent généralement entre 7 et 8 % de la valeur retenue, comme dans une vente classique, mais avec une assiette réduite dans le cas d’un viager occupé. Le notaire fournit un projet de décompte détaillé avant la signature, vous permettant d’anticiper précisément la trésorerie nécessaire. Pour le vendeur, ces droits n’ont pas d’incidence directe : ils sont intégralement à la charge du débirentier, sauf stipulation contraire exceptionnelle.
Exonération de taxe foncière et responsabilité des charges de copropriété
Au-delà de l’impôt sur le revenu et des droits de mutation, la vente en viager modifie la répartition des charges fiscales et d’entretien liées au bien. Dans un viager occupé, il est d’usage que le débirentier prenne à sa charge la taxe foncière, en tant que nouveau propriétaire, tandis que le crédirentier reste redevable de la taxe d’habitation (lorsqu’elle est due) et de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, puisqu’il continue d’occuper le logement. Cette répartition peut toutefois être aménagée contractuellement.
En copropriété, l’acte de vente précise également la répartition des charges courantes et des travaux exceptionnels. En s’inspirant des articles 605 et 606 du Code civil, on considère en général que le vendeur conserve à sa charge l’entretien courant, les menues réparations et les charges de fonctionnement liées à l’utilisation quotidienne du logement. L’acquéreur supporte quant à lui les grosses réparations structurelles (toiture, ravalement, gros œuvre), ainsi que les appels de fonds correspondant à ces travaux votés en assemblée générale.
Ce transfert partiel de charges est l’un des attraits du viager pour le vendeur : vous continuez à vivre chez vous, mais une partie des coûts lourds liés à la propriété est prise en charge par l’acquéreur. Dans certains montages, notamment institutionnels, il est même possible de prévoir un transfert quasi intégral des charges au profit du débirentier, ce qui améliore encore le reste à vivre du senior. Là encore, tout est affaire de négociation et de rédaction précise dans l’acte authentique.
Profil type des vendeurs et acquéreurs en viager
Le marché du viager en France reste de niche par rapport au volume global des transactions, mais il connaît une progression régulière. Les statistiques disponibles permettent de dresser un portrait type des vendeurs et des acheteurs qui ont recours à ce mécanisme, et de comprendre leurs motivations respectives. S’y retrouver vous aidera à savoir si vous vous reconnaissez dans ces profils.
Côté vendeurs, l’âge moyen se situe entre 70 et 80 ans, avec une forte proportion de retraités disposant d’un patrimoine immobilier significatif, mais de revenus courants modestes. Environ deux tiers des crédirentiers ont des enfants, et près de 60 % sont des femmes seules ou veuves, particulièrement exposées à la baisse de revenus à la retraite. Le principal objectif évoqué est d’améliorer le niveau de vie, de financer les dépenses de santé ou de dépendance, et de rester à domicile le plus longtemps possible, tout en allégeant les contraintes financières liées à la propriété.
Pour les acquéreurs, le profil majoritaire est celui d’un ménage de 45 à 60 ans, souvent déjà propriétaire de sa résidence principale, qui souhaite préparer sa retraite ou diversifier son patrimoine immobilier. Le viager occupé est perçu comme un investissement à long terme, accessible sans recours massif au crédit bancaire, et offrant une perspective de plus-value potentielle à terme. Certains investisseurs institutionnels (fonds, mutuelles, compagnies d’assurance) se positionnent également sur ce marché via des viagers mutualisés, contribuant à sa professionnalisation.
Les motivations des débirentiers sont multiples : constituer un patrimoine dans des zones tendues (grandes métropoles, littoral, zones touristiques), lisser l’effort financier dans le temps grâce à la rente plutôt qu’à un emprunt classique, ou encore réaliser un placement « socialement responsable » en contribuant au maintien à domicile des seniors. Si vous envisagez d’acheter en viager, il est cependant indispensable de bien mesurer l’horizon de placement et l’aléa de durée, en fonction de votre situation familiale et de vos autres projets immobiliers.
Risques juridiques et sécurisation de la transaction viagère
Comme toute opération complexe, la vente en viager comporte des risques juridiques et financiers qu’il convient d’anticiper et de maîtriser. L’objectif n’est pas de vous dissuader, mais de vous permettre de prendre une décision éclairée, en sachant comment ces risques peuvent être fortement réduits grâce à un accompagnement professionnel adapté et à une rédaction rigoureuse de l’acte.
Pour le vendeur, le principal risque perçu est le défaut de paiement de la rente par l’acheteur. Une situation de difficultés financières du débirentier peut en effet entraîner des retards ou des interruptions de versement. C’est ici que jouent pleinement leur rôle les clauses résolutoires, les garanties hypothécaires et les mécanismes de saisie, qui permettent, en dernier recours, de récupérer le bien ou d’obtenir une exécution forcée. Le choix initial de l’acquéreur est également crucial : les professionnels du viager s’attachent à vérifier sa solvabilité, ses revenus, sa situation patrimoniale et sa capacité à assumer la rente sur la durée.
Un autre risque, plus théorique mais réel, est celui de la contestation de l’aléa par les héritiers du vendeur. Si le crédirentier décède dans les 20 jours suivant la signature de l’acte, ou si l’acheteur avait connaissance d’une pathologie grave au moment de la vente, le contrat de viager peut être annulé par le juge. Pour éviter ce type de contentieux, le notaire s’assure de l’absence d’indices manifestes de décès imminent et, le cas échéant, peut solliciter un certificat médical attestant que la mort n’était pas prévisible à très court terme.
Côté acquéreur, le risque principal est évidemment lié à la durée de vie réelle du vendeur, qui peut s’avérer plus longue que l’espérance de vie théorique retenue. Dans ce cas, la somme totale des rentes versées excédera les projections initiales, ce qui peut peser sur les finances du débirentier s’il n’a pas correctement anticipé cette hypothèse. C’est la contrepartie directe de la décote obtenue sur le prix d’achat. Un autre risque tient à l’évolution du marché immobilier : si les prix stagnent ou baissent au fil des années, la rentabilité finale de l’opération pourra être moins intéressante que prévu.
Pour sécuriser l’ensemble, la clé réside dans un accompagnement spécialisé : recours à un notaire habitué aux viagers, intervention d’un expert immobilier indépendant pour l’estimation du bien, utilisation de barèmes reconnus (INSEE, Daubry) pour le calcul de la rente, et, idéalement, recours à un opérateur professionnel du viager lorsque l’une des parties le souhaite. En combinant ces précautions, la vente en viager devient un outil patrimonial robuste, dont les risques sont connus, encadrés et largement maîtrisés.
Alternatives au viager : nue-propriété et prêt viager hypothécaire
Le viager n’est pas la seule solution pour « monétiser » un patrimoine immobilier tout en continuant à l’occuper. Selon votre situation personnelle, vos objectifs de transmission et votre appétence au risque, d’autres dispositifs peuvent être envisagés en alternative ou en complément, notamment la vente de la nue-propriété et le prêt viager hypothécaire. Les comparer vous aidera à choisir l’outil le plus adapté.
La vente en nue-propriété consiste à céder la propriété du bien tout en conservant l’usufruit. Vous continuez ainsi à occuper le logement ou à le louer et à en percevoir les loyers, mais l’acheteur deviendra plein propriétaire à l’extinction de l’usufruit (le plus souvent à votre décès). Contrairement au viager, le prix est payé comptant, en une seule fois, sans rente. La décote appliquée à la valeur du bien dépend, là encore, de votre âge et des barèmes fiscaux. Cette solution convient bien aux personnes qui souhaitent obtenir un capital immédiat important, par exemple pour aider leurs enfants ou réorganiser leur patrimoine, sans s’engager dans une relation de long terme via une rente.
Le prêt viager hypothécaire, quant à lui, permet d’emprunter auprès d’une banque en mettant en garantie son logement, sans avoir à rembourser ni capital ni intérêts de son vivant. Le remboursement intervient au décès, généralement par la vente du bien par les héritiers, qui peuvent aussi choisir de conserver le logement en remboursant le prêt. L’avantage principal est de ne pas perdre la propriété du bien : vous restez plein propriétaire jusqu’au bout. En revanche, les intérêts s’accumulent dans le temps, ce qui peut réduire fortement la part de patrimoine transmise à la succession.
Comment choisir entre ces options ? Le viager occupé vous conviendra si vous souhaitez un revenu régulier garanti à vie, avec la sécurité de rester chez vous, quitte à céder la propriété et à accepter l’aléa du contrat. La nue-propriété sera plus adaptée si vous privilégiez un capital immédiat et une gestion patrimoniale fine de votre transmission. Le prêt viager hypothécaire peut être pertinent si vous tenez à rester propriétaire tout en dégageant des liquidités, en acceptant que ce soit la valeur du bien qui supporte le coût du financement. Dans tous les cas, une étude personnalisée avec votre notaire ou un conseiller en gestion de patrimoine permettra de comparer finement ces solutions et de bâtir une stratégie cohérente avec vos besoins et ceux de vos proches.