L’usufruit représente l’un des mécanismes juridiques les plus puissants et méconnus du droit français en matière de gestion patrimoniale. Ce droit temporaire permet à une personne de jouir pleinement d’un bien sans en être propriétaire, ouvrant ainsi un éventail de possibilités stratégiques pour optimiser la transmission de patrimoine, réduire la fiscalité et protéger le conjoint survivant. Alors que près de 60% des successions en France impliquent un démembrement de propriété selon les dernières statistiques notariales, comprendre les subtilités de l’usufruit devient indispensable pour tout propriétaire soucieux d’organiser sereinement son avenir patrimonial. Qu’il s’agisse d’anticiper une succession, de générer des revenus complémentaires ou de structurer intelligemment votre patrimoine immobilier et financier, l’usufruit offre des solutions adaptées à chaque situation familiale et financière.
Définition juridique de l’usufruit selon l’article 578 du code civil
L’article 578 du Code civil français définit l’usufruit comme le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d’en conserver la substance. Cette définition fondamentale établit les deux caractéristiques essentielles de l’usufruit : d’une part, la jouissance complète du bien, et d’autre part, l’obligation de préservation. Concrètement, l’usufruitier dispose de prérogatives étendues sur le bien concerné, qu’il soit immobilier ou mobilier, mais ne peut en altérer la nature fondamentale. Cette distinction juridique remonte au droit romain et continue de structurer aujourd’hui l’ensemble de notre système de propriété démembrée.
Distinction entre usufruit, nue-propriété et pleine propriété
La pleine propriété d’un bien se décompose en trois attributs distincts selon la tradition juridique française : l’usus (droit d’usage), le fructus (droit de percevoir les fruits) et l’abusus (droit de disposer du bien). Le démembrement de propriété consiste précisément à séparer ces attributs entre deux parties distinctes. L’usufruitier cumule l’usus et le fructus, c’est-à-dire qu’il peut utiliser le bien et en percevoir tous les revenus : loyers pour un appartement, dividendes pour des actions, intérêts pour une somme d’argent. Le nu-propriétaire conserve uniquement l’abusus, soit le droit de disposer juridiquement du bien, notamment par donation ou vente de sa quote-part.
Cette répartition crée une situation juridique particulière où aucune des deux parties ne détient la pleine maîtrise du bien. Par exemple, dans le cas d’une maison en démembrement, l’usufruitier peut l’habiter ou la louer librement, mais ne peut la vendre sans l’accord du nu-propriétaire. Réciproquement, le nu-propriétaire peut céder sa nue-propriété à un tiers, mais ce dernier devra attendre l’extinction de l’usufruit pour jouir pleinement du bien. Cette interdépendance nécessite généralement une coordination entre les parties, particulièrement pour les décisions importantes concernant le bien.
Droits et obligations de l’usufruitier face au nu-propriétaire
L’usufruitier bénéficie de droits substantiels qui lui confèrent une position proche de celle d’un propriétaire ordinaire. Il peut occuper personnellement le logement dont il détient l’usufruit, le met
tre également le louer et encaisser les loyers. Il lui est même possible de donner ou de vendre son droit d’usufruit, à titre gratuit ou onéreux, sans l’accord du nu-propriétaire, même si, en pratique, une concertation reste fortement recommandée pour éviter les tensions familiales. L’usufruitier peut enfin accomplir tous les actes de gestion courante : souscrire les assurances nécessaires, choisir les prestataires, réaliser les petits travaux et engager les dépenses d’entretien.
En contrepartie, l’usufruitier doit jouir raisonnablement du bien. Cela implique de ne pas le détériorer, de ne pas en changer la destination (par exemple transformer un logement en local commercial sans accord) et d’en assurer l’entretien courant. Avant son entrée en jouissance, il doit en principe faire établir un inventaire (pour les meubles) et un état des lieux (pour les immeubles), et peut être tenu de fournir une caution au nu-propriétaire afin de garantir la restitution du bien en bon état. Enfin, l’usufruitier supporte les charges dites « usufructuaires » : taxe foncière, charges de copropriété courantes, réparations d’entretien et impôts sur les revenus tirés du bien.
Le nu-propriétaire, de son côté, a pour principale obligation de ne pas troubler la jouissance de l’usufruitier. Il ne peut pas s’opposer à une location classique ni exiger de visiter régulièrement le bien, sauf clause particulière ou suspicion d’abus de jouissance. En revanche, il doit prendre à sa charge les grosses réparations relevant du gros-œuvre (murs porteurs, charpente, réfection complète de la toiture, murs de soutènement, etc.), sauf si ces travaux sont rendus nécessaires par un manque d’entretien de l’usufruitier. En cas de manquement grave de l’un ou l’autre, le juge peut être saisi, voire prononcer la déchéance de l’usufruit en cas d’abus caractérisé.
Durée et extinction de l’usufruit : viager ou temporaire
L’usufruit est par nature un droit temporaire. Il peut être viager, c’est-à-dire durer jusqu’au décès de l’usufruitier, ou temporaire lorsqu’il est fixé pour une durée déterminée dans l’acte (5, 10, 15 ans, etc.). L’usufruit viager est de loin le plus courant en pratique, notamment dans le cadre des successions et des donations familiales. L’usufruit temporaire, lui, est très utilisé dans des stratégies patrimoniales sophistiquées, par exemple pour optimiser la fiscalité de revenus ou organiser un investissement locatif sur une période donnée.
Dans le cas d’un usufruit viager, l’extinction intervient automatiquement au décès de l’usufruitier : le nu-propriétaire devient alors plein propriétaire, sans aucun droit de mutation à payer sur cette « réunion » de l’usufruit et de la nue-propriété. Pour un usufruit temporaire, la fin intervient au terme prévu dans l’acte notarié, même si l’usufruitier est toujours en vie. D’autres causes d’extinction existent : non-usage du droit pendant 30 ans, perte totale de la chose (destruction de l’immeuble), renonciation expresse de l’usufruitier ou encore réunion des qualités d’usufruitier et de nu-propriétaire dans la même main à la suite d’un rachat ou d’une donation croisée.
Pourquoi cette limitation dans le temps est-elle si importante pour votre stratégie patrimoniale ? Tout simplement parce que la valeur de l’usufruit dépend directement de sa durée prévisible. Plus l’usufruitier est jeune (pour un usufruit viager) ou plus la durée contractuelle est longue (pour un usufruit temporaire), plus le droit d’usufruit vaut cher par rapport à la pleine propriété. C’est un élément central dans le calcul des droits de donation, de succession et dans la répartition du prix en cas de vente d’un bien démembré.
Cas particulier de l’usufruit successif et de l’usufruit conjoint
Outre l’usufruit « classique » détenu par une seule personne, le Code civil permet d’organiser des usufruits multiples, utiles pour affiner une stratégie de transmission. L’usufruit conjoint désigne la situation dans laquelle plusieurs personnes détiennent simultanément l’usufruit sur le même bien, typiquement deux époux qui reçoivent ensemble l’usufruit d’un bien donné à leurs enfants en nue-propriété. L’usufruit s’éteint généralement au décès du dernier conjoint survivant, ce qui assure une protection prolongée du couple.
L’usufruit successif, lui, permet de prévoir que l’usufruit reviendra à une deuxième personne à la mort du premier usufruitier. Par exemple, un grand-parent peut instituer son conjoint en usufruitier de premier rang, puis ses enfants ou petits-enfants en usufruitiers successifs. Ce mécanisme est plus délicat à manier car il augmente la durée potentielle de l’usufruit et donc la complexité de la gestion. Il nécessite impérativement un acte notarié soigneusement rédigé, afin d’anticiper les différents scénarios (décès, renonciation, mésentente entre usufruitiers successifs, etc.).
Ces montages d’usufruit conjoint ou successif sont particulièrement intéressants pour « lisser » la protection des membres d’une même famille dans le temps, sans multiplier les transmissions de pleine propriété. Ils doivent toutefois être arbitrés au cas par cas, en tenant compte de l’âge des bénéficiaires, de la valeur du patrimoine et de vos objectifs (protéger un conjoint plus jeune, encadrer un enfant fragile financièrement, préserver un bien de famille sur plusieurs générations, etc.).
Modes de constitution de l’usufruit : donation, succession et acquisition
Usufruit légal du conjoint survivant selon l’article 757 du code civil
En matière de succession, l’usufruit joue un rôle clé pour protéger le conjoint survivant. L’article 757 du Code civil prévoit qu’en présence d’enfants communs, le conjoint survivant peut opter soit pour la pleine propriété d’un quart de la succession, soit pour l’usufruit de la totalité des biens. Dans la pratique, le choix de l’usufruit intégral est très fréquent, car il permet au conjoint de continuer à habiter le logement familial ou d’en percevoir les loyers, tout en laissant la nue-propriété aux enfants.
Concrètement, si vous choisissez l’usufruit de la totalité de la succession, vos enfants deviennent nus-propriétaires de l’ensemble des biens. Vous gardez cependant la jouissance économique du patrimoine : occupation des biens immobiliers, perception des loyers, encaissement des revenus financiers. Au jour de votre décès, vos enfants récupèrent automatiquement la pleine propriété sans droits supplémentaires à payer sur cette réunion. Cette option d’usufruit légal peut encore être renforcée par une donation entre époux (souvent appelée « donation au dernier vivant ») qui élargit la palette des choix du conjoint survivant, par exemple en combinant une part en pleine propriété et une part en usufruit.
Ce mécanisme permet de trouver un équilibre entre la protection du conjoint et les droits réservataires des enfants. Il est particulièrement pertinent lorsque le couple possède l’essentiel de son patrimoine dans la résidence principale ou un bien locatif stratégique. Vous vous demandez si vous devez privilégier l’usufruit ou la pleine propriété pour votre conjoint ? La réponse dépend de son âge, de ses ressources propres et de la volonté de préserver ou non une grande souplesse de gestion (par exemple la possibilité de vendre librement un bien).
Démembrement de propriété par donation-partage anticipée
En dehors de la succession, l’usufruit peut aussi être constitué de votre vivant au moyen d’une donation-partage démembrée. Ce mécanisme consiste à donner à vos enfants la nue-propriété de certains biens (souvent la résidence secondaire ou un patrimoine locatif), tout en conservant l’usufruit pour vous-même et, le cas échéant, pour votre conjoint. Vous continuez ainsi à habiter le bien ou à percevoir les loyers, tout en figeant la valeur de la nue-propriété pour le calcul des droits de donation.
Pourquoi cette technique est-elle si utilisée par les notaires et conseillers patrimoniaux ? Parce qu’elle permet d’anticiper la transmission en profitant des abattements fiscaux renouvelables tous les 15 ans, tout en gardant le contrôle économique du patrimoine. En outre, la base taxable aux droits de donation ne porte que sur la nue-propriété, qui est évaluée selon le barème fiscal tenant compte de votre âge. Plus vous donnez tôt, plus la part taxable est faible. C’est un véritable levier pour réduire le coût global de la transmission, surtout lorsque la valeur des biens est appelée à progresser dans le temps.
Dans une donation-partage démembrée, chaque enfant reçoit sa part de nue-propriété de manière équilibrée, ce qui limite les risques de conflit ultérieur. Le notaire veille à bien répartir les biens, voire à prévoir des soultes pour compenser les écarts de valeur. Vous gardez, en tant qu’usufruitier, une grande latitude pour gérer les biens (mise en location, choix des travaux, etc.), mais vous ne pouvez plus en disposer librement (vente de la pleine propriété) sans l’accord des nus-propriétaires. C’est le prix à payer pour une optimisation fiscale souvent très significative.
Acquisition d’usufruit temporaire par acte notarié
L’usufruit ne se reçoit pas uniquement par héritage ou donation : il peut également s’acheter. De plus en plus d’investisseurs recourent à l’acquisition d’usufruit temporaire sur des biens immobiliers, notamment dans le cadre de montages de démembrement avec un bailleur institutionnel ou social. Dans ce schéma, un investisseur acquiert la nue-propriété d’un bien, tandis qu’un autre acquiert l’usufruit temporaire (par exemple pour 15 ou 20 ans), période durant laquelle il perçoit les loyers et supporte les charges d’exploitation.
Ce type de montage est particulièrement prisé des personnes morales (sociétés soumises à l’IS, bailleurs sociaux) qui souhaitent optimiser leur résultat fiscal : le prix d’acquisition de l’usufruit peut être amorti comptablement sur la durée du droit, ce qui réduit le bénéfice imposable, tout en offrant une visibilité sur les flux de loyers encaissés. Pour le nu-propriétaire, l’intérêt est d’acheter les « murs » avec une décote importante par rapport à la pleine propriété, en renonçant à percevoir des loyers pendant la durée de l’usufruit. À l’extinction de celui-ci, il récupère la pleine propriété sans frais supplémentaires.
Dans tous les cas, l’acquisition d’un usufruit temporaire doit obligatoirement être formalisée par un acte notarié, qui détaille la durée du droit, la répartition des charges, les conditions de gestion et les modalités de fin d’usufruit. Ce type d’investissement reste technique et doit être analysé au regard de votre fiscalité personnelle ou celle de votre société. Il peut cependant constituer un outil très puissant pour ajuster vos revenus, préparer votre retraite ou optimiser la trésorerie d’une entreprise.
Usufruit testamentaire et clause bénéficiaire en assurance-vie
Vous pouvez aussi créer un usufruit par testament. Il est en effet possible de léguer à une personne l’usufruit d’un ou plusieurs biens, tout en attribuant la nue-propriété à d’autres héritiers. C’est un moyen souple de protéger un concubin, un second conjoint ou un proche vulnérable, tout en préservant les droits des enfants sur le capital. La rédaction du testament doit toutefois respecter la réserve héréditaire et être confiée à un notaire pour éviter toute contestation.
Cette logique de démembrement se retrouve également dans les contrats d’assurance-vie via la fameuse clause bénéficiaire démembrée. Vous pouvez désigner votre conjoint comme usufruitier du capital décès, et vos enfants comme nus-propriétaires. Au décès, le conjoint bénéficiaire usufruitier perçoit la totalité du capital, qu’il peut utiliser librement (on parle en pratique de quasi-usufruit), tandis que les enfants disposent d’une créance de restitution à faire valoir au second décès. Ce mécanisme permet d’éviter une double imposition tout en garantissant que le capital reviendra, à terme, aux enfants.
Les compagnies comme Afer ou Spirica, par exemple, acceptent facilement ces clauses démembrées et proposent parfois des modèles. Néanmoins, leur mise en œuvre nécessite une réflexion approfondie : qui sera usufruitier, qui sera nu-propriétaire, quelles sont leurs situations fiscales respectives, et comment protéger les nus-propriétaires contre un risque de dilapidation du capital ? Là encore, l’accompagnement d’un notaire ou d’un conseiller en gestion de patrimoine est indispensable pour sécuriser la clause bénéficiaire et l’articuler avec le reste de votre stratégie successorale.
Fiscalité de l’usufruit : droits de mutation et IFI
Calcul de la valeur de l’usufruit selon le barème fiscal de l’article 669 du CGI
Pour calculer les droits de donation ou de succession, l’administration fiscale doit déterminer quelle part de la valeur d’un bien revient à l’usufruit et quelle part correspond à la nue-propriété. C’est l’objet du barème officiel de l’article 669 du Code général des impôts (CGI), qui fixe une évaluation en pourcentage en fonction de l’âge de l’usufruitier au jour de la transmission. Plus l’usufruitier est jeune, plus l’usufruit est valorisé et plus la nue-propriété est faible, et inversement.
Voici un résumé de ce barème de l’usufruit viager :
| Âge de l’usufruitier | Valeur fiscale de l’usufruit | Valeur fiscale de la nue-propriété |
|---|---|---|
| Moins de 21 ans révolus | 90 % | 10 % |
| Moins de 31 ans révolus | 80 % | 20 % |
| Moins de 41 ans révolus | 70 % | 30 % |
| Moins de 51 ans révolus | 60 % | 40 % |
| Moins de 61 ans révolus | 50 % | 50 % |
| Moins de 71 ans révolus | 40 % | 60 % |
| Moins de 81 ans révolus | 30 % | 70 % |
| Moins de 91 ans révolus | 20 % | 80 % |
| Plus de 91 ans révolus | 10 % | 90 % |
Ce barème s’applique aussi bien pour répartir la valeur d’un bien donné en démembrement que pour partager le prix en cas de vente d’un bien démembré entre usufruitier et nu-propriétaire. Pour un usufruit temporaire (durée fixe), la règle est différente : la valeur de l’usufruit est fixée à 23 % de la pleine propriété par tranche de 10 ans, dans la limite de 90 %. Ainsi, un usufruit consenti pour 15 ans sera évalué à 46 % de la valeur du bien, la nue-propriété valant 54 %.
Abattement fiscal et quasi-usufruit pour optimiser la transmission
La combinaison du barème de l’article 669 et des abattements fiscaux sur les donations permet de mettre en place de puissantes stratégies d’optimisation. En donnant la nue-propriété d’un bien à vos enfants tout en conservant l’usufruit, vous ne serez taxé que sur la fraction « nue-propriété », calculée en fonction de votre âge. Couplé à l’abattement de 100 000 € par parent et par enfant, renouvelable tous les 15 ans, ce montage peut permettre de transmettre de très importants patrimoines en limitant sensiblement les droits à payer.
Le quasi-usufruit est une variante qui concerne les biens consomptibles par nature, comme l’argent ou certains placements financiers. Le quasi-usufruitier peut utiliser librement les sommes reçues en usufruit, à charge pour sa succession de restituer un équivalent aux nus-propriétaires. Fiscalement, ce mécanisme évite une double taxation : les droits sont payés au premier décès, puis la créance de restitution est déduite de l’actif successoral au second décès. C’est un outil très utilisé en assurance-vie ou pour organiser la gestion de liquidités familiales.
Attention toutefois : si le quasi-usufruitier dépense intégralement les sommes sans laisser d’actif suffisant à son décès, les nus-propriétaires risquent de ne jamais voir la couleur de leur créance. C’est pourquoi il est souvent recommandé de sécuriser le quasi-usufruit par un acte notarié mentionnant précisément la créance de restitution, voire en adossant ce montage à des placements suffisamment prudents pour préserver le capital dans la durée.
Impôt sur la fortune immobilière et assiette taxable de l’usufruitier
L’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) soulève une question récurrente : qui doit déclarer la valeur d’un bien démembré, l’usufruitier ou le nu-propriétaire ? En principe, c’est l’usufruitier qui est redevable de l’IFI sur la valeur en pleine propriété des biens dont il a l’usufruit, même s’il n’en est pas propriétaire. Le nu-propriétaire, lui, n’intègre pas ces biens dans son assiette taxable, sauf exceptions prévues par la loi.
Cette règle générale connaît toutefois des aménagements dans certains cas spécifiques, par exemple lorsque l’usufruit résulte d’une succession au profit de certaines personnes morales ou dans le cadre de démembrements artificiels visant à éluder l’IFI. En pratique, l’usufruitier doit donc additionner à son patrimoine immobilier propre la valeur complète des biens dont il a l’usufruit, puis appliquer le barème de l’IFI après abattement éventuel de 30 % sur sa résidence principale, même en usufruit.
Il est important de bien calibrer votre stratégie de démembrement au regard de l’IFI : si vous êtes déjà proche du seuil d’imposition (1,3 million d’euros de patrimoine immobilier net), la conservation de nombreux usufruits immobiliers pourra alourdir votre impôt. Dans certains cas, il peut être opportun de renoncer à un usufruit ou de privilégier une transmission en pleine propriété de certains actifs pour alléger votre base IFI tout en maintenant un niveau de revenus suffisant.
Revenus fonciers et revenus mobiliers : déclaration fiscale de l’usufruitier
Sur le plan de l’impôt sur le revenu, c’est également l’usufruitier qui est en première ligne. Tous les revenus générés par le bien démembré lui reviennent et doivent être déclarés par lui : loyers pour un bien immobilier, dividendes pour des actions, intérêts pour des obligations ou comptes à terme. Le nu-propriétaire, qui ne perçoit aucun revenu tant que l’usufruit existe, n’a rien à déclarer au titre de ce bien, hors éventuelles plus-values lors de la cession de sa nue-propriété.
Les loyers issus d’un bien immobilier en usufruit sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers, avec la possibilité d’opter pour le régime micro-foncier (si le montant annuel est inférieur à 15 000 €) ou le régime réel. Les dividendes et intérêts perçus sur des valeurs mobilières en usufruit sont quant à eux imposés comme tout revenu de capitaux mobiliers, soumis au prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30 % ou, sur option, au barème progressif après abattement.
En pratique, l’usufruitier doit veiller à conserver les justificatifs de toutes les charges qu’il supporte (travaux d’entretien, intérêts d’emprunt, charges de copropriété, etc.) afin d’optimiser la déductibilité fiscale. Une bonne organisation comptable permet non seulement d’éviter les redressements, mais aussi de réduire l’imposition globale des revenus générés par le patrimoine démembré. Là encore, un accompagnement par un expert-comptable ou un conseiller fiscal peut faire la différence, notamment lorsque plusieurs biens en usufruit coexistent.
Stratégies patrimoniales avec l’usufruit immobilier
Donation de la nue-propriété pour réduire les droits de succession
La donation de la nue-propriété de vos biens immobiliers tout en conservant l’usufruit est l’une des stratégies les plus efficaces pour réduire les droits de succession. En donnant tôt, vous profitez à plein de l’abattement de 100 000 € par parent et par enfant, tout en figeant la valeur de la nue-propriété au jour de la donation. Toute la hausse future de valeur du bien échappe ainsi à la taxation, puisqu’elle bénéficiera aux nus-propriétaires au moment de la réunion de la pleine propriété, sans paiement de nouveaux droits.
Concrètement, imaginons un bien évalué à 400 000 €, détenu par un parent de 60 ans. Selon le barème de l’article 669, la nue-propriété vaut alors 50 % de la pleine propriété, soit 200 000 €. Si ce parent donne la nue-propriété à son enfant, la base taxable est de 200 000 €, sur laquelle s’impute l’abattement de 100 000 €. Les droits sont donc calculés sur 100 000 € seulement, au lieu de 400 000 € si la transmission avait lieu en pleine propriété au décès, après une éventuelle revalorisation du bien.
Cette approche suppose toutefois d’accepter une certaine perte de flexibilité : vous ne pourrez plus vendre librement le bien sans l’accord des nus-propriétaires. Il est donc essentiel de sélectionner avec soin les biens à démembrer (souvent les résidences secondaires ou les biens locatifs) et de vous assurer que vous disposez d’assez de liquidités pour vos projets futurs. Bien pilotée, la donation de nue-propriété permet d’alléger fortement la facture fiscale tout en préservant votre niveau de vie.
Viager occupé versus démembrement de propriété classique
Le viager occupé et le démembrement de propriété classique reposent sur des logiques proches, mais ne doivent pas être confondus. Dans une vente en viager occupé, le vendeur cède la pleine propriété de son bien à un acquéreur, mais conserve un droit d’usage et d’habitation (ou parfois un usufruit) jusqu’à son décès, en contrepartie d’un bouquet et d’une rente viagère. Dans un démembrement classique, en revanche, la nue-propriété et l’usufruit sont répartis entre deux personnes selon des valeurs prédéterminées, sans nécessairement de rente.
Pour le vendeur, le viager occupé permet de transformer une partie de son patrimoine immobilier en revenus réguliers, tout en continuant à vivre chez lui. L’acheteur, de son côté, acquiert un bien avec une forte décote par rapport au marché, en échange de l’aléa lié à la durée de vie du vendeur. Dans un démembrement « pur » (par exemple vente de la nue-propriété à un investisseur et conservation de l’usufruit par le vendeur), le prix est en général payé comptant, sans rente, et l’aléa est partiellement encadré par le barème fiscal.
Choisir entre viager et démembrement dépend donc de vos objectifs : souhaitez-vous sécuriser une rente à vie ou plutôt encaisser un capital immédiat en gardant la jouissance du bien ? Avez-vous besoin de visibilité sur le prix de cession ou êtes-vous prêt à accepter l’aléa du viager ? Dans les deux cas, l’avis d’un notaire est indispensable pour comparer les simulations financières et juridiques avant de signer.
Usufruit locatif : perception des loyers et gestion du bien
L’usufruit locatif est au cœur de nombreuses stratégies d’investissement immobilier. En tant qu’usufruitier, vous avez le droit de mettre le bien en location, d’en choisir les locataires, de fixer le montant des loyers (dans le respect de la réglementation en vigueur) et d’encaisser l’intégralité des revenus. Vous supportez en contrepartie les charges courantes, les travaux d’entretien et les impôts liés à ces loyers.
Ce schéma est fréquent lorsqu’un parent conserve l’usufruit d’un bien donné en nue-propriété à ses enfants : il continue à percevoir les loyers pour compléter sa retraite, tandis que les enfants se constituent progressivement un patrimoine immobilier. On le retrouve aussi dans les montages de démembrement institutionnel, où un bailleur social acquiert l’usufruit temporaire d’un parc de logements afin de les louer à des ménages modestes, tandis que des investisseurs privés achètent la nue-propriété en bénéficiant d’une forte décote.
La gestion de l’usufruit locatif doit être pensée comme une véritable activité économique : choix des baux (meublé ou nu, bail étudiant, bail mobilité), arbitrage entre rendement et sécurité des locataires, anticipation des travaux, optimisation fiscale entre régime micro-foncier et réel, etc. Une mauvaise gestion peut rapidement grignoter le rendement espéré. À l’inverse, un usufruitier bien conseillé peut transformer ce droit en véritable outil de revenus complémentaires, tout en transmettant un capital immobilier net de droits supplémentaires à ses héritiers.
Usufruit financier : contrats d’assurance-vie et portefeuilles titres
Démembrement de clause bénéficiaire en assurance-vie afer et spirica
Le démembrement de la clause bénéficiaire en assurance-vie est devenu un grand classique de la planification patrimoniale, notamment sur des contrats distribués par des acteurs comme Afer ou Spirica. L’idée est simple : désigner un bénéficiaire usufruitier (souvent le conjoint survivant) et des bénéficiaires nus-propriétaires (généralement les enfants). Au décès du souscripteur, le capital est versé à l’usufruitier, qui peut l’utiliser librement, tandis que les nus-propriétaires acquièrent une créance de restitution équivalente à faire valoir à son décès.
Fiscalement, ce schéma permet de profiter de l’avantage successoral de l’assurance-vie (abattement de 152 500 € par bénéficiaire pour les primes versées avant 70 ans, puis régime spécifique après 70 ans) tout en organisant une double protection : le conjoint dispose des liquidités nécessaires pour maintenir son niveau de vie, et les enfants sont assurés de récupérer in fine le capital, sans être taxés une seconde fois sur cette créance de restitution. C’est un peu comme si vous placiez un « filet de sécurité » juridique autour du capital.
La mise en œuvre pratique suppose toutefois une rédaction très soigneuse de la clause bénéficiaire démembrée, idéalement en lien avec votre notaire. Il faut notamment préciser qui supportera la fiscalité au premier décès, comment sera évaluée la créance de restitution, et comment seront gérés les éventuels rachats ou arbitrages opérés par l’usufruitier sur le contrat. Sans cette précision, des conflits familiaux ou des redressements fiscaux peuvent survenir plusieurs années après.
Usufruit de valeurs mobilières : dividendes et droits de vote en assemblée
Le démembrement ne concerne pas que l’immobilier : il s’applique aussi aux valeurs mobilières (actions, obligations, parts sociales). Dans ce cas, l’usufruitier percevra les dividendes et revenus financiers, tandis que le nu-propriétaire conservera le droit de disposer des titres (vente, donation). La répartition des droits de vote en assemblée dépend des textes applicables : par principe, c’est le nu-propriétaire qui vote, mais la loi et les statuts peuvent prévoir que l’usufruitier participe aux décisions relatives à l’affectation des résultats.
Ce démembrement des titres sociaux est souvent utilisé dans le cadre de la transmission d’une entreprise familiale. Le dirigeant peut par exemple donner la nue-propriété de ses parts à ses enfants tout en conservant l’usufruit, ce qui lui permet de continuer à percevoir les dividendes et, parfois, à exercer un certain contrôle sur les grandes orientations de la société. À son décès, les enfants deviennent pleinement propriétaires des titres sans payer de nouveaux droits, ce qui facilite la continuité de l’entreprise.
Sur le plan fiscal, les dividendes encaissés par l’usufruitier sont imposés chez lui comme tout revenu de capitaux mobiliers, tandis que le nu-propriétaire n’est imposé qu’en cas de cession de ses titres (sur la plus-value, le cas échéant). Comme pour l’immobilier, ce partage des droits et des revenus doit être soigneusement structuré pour éviter une situation de blocage entre usufruitier et nu-propriétaire, notamment lorsque des décisions stratégiques doivent être prises (cession de la société, modification des statuts, etc.).
PEA et compte-titres démembrés : cadre juridique et contraintes
Le démembrement appliqué aux comptes d’investissement, comme le PEA ou le compte-titres ordinaire, obéit à des règles spécifiques. En principe, le PEA est un produit intuitu personae fortement attaché à la personne du titulaire, ce qui limite les possibilités de démembrement pendant sa vie. En revanche, à l’occasion d’une succession, les titres détenus dans un PEA peuvent être transmis en usufruit et nue-propriété, umais le PEA lui-même est alors clôturé et les titres sortent de l’enveloppe fiscale.
Pour un compte-titres ordinaire, il est plus simple de procéder à un démembrement de propriété des titres. Un acte notarié ou sous seing privé peut organiser la répartition entre usufruitier et nu-propriétaire, tout en précisant qui donne les ordres de gestion au teneur de compte, qui encaisse les dividendes, et dans quelles conditions les titres peuvent être vendus ou arbitrés. Les établissements financiers exigent souvent des justificatifs et des formulaires spécifiques pour enregistrer correctement ce démembrement.
Le principal enjeu, là encore, est de concilier les intérêts parfois divergents de l’usufruitier (plutôt orienté vers la recherche de revenus) et du nu-propriétaire (plus sensible à la croissance du capital à long terme). On peut par exemple prévoir dans la convention de démembrement une stratégie d’investissement mixte, combinant valeurs de rendement et valeurs de croissance, afin de satisfaire les deux parties. Un suivi régulier avec un conseiller en investissement financier permet d’ajuster la répartition en fonction de l’évolution des marchés et des besoins des bénéficiaires.
Extinction et réunion de l’usufruit : mécanismes juridiques et conséquences fiscales
Décès de l’usufruitier et réunion automatique sans droits de mutation
La cause la plus fréquente d’extinction de l’usufruit reste le décès de l’usufruitier dans le cadre d’un usufruit viager. Juridiquement, l’usufruit s’éteint immédiatement au jour du décès et la pleine propriété se « reconstitue » automatiquement dans le patrimoine du nu-propriétaire. Cette réunion des droits ne donne lieu à aucun droit de mutation supplémentaire : il ne s’agit pas d’une nouvelle transmission, mais de la consolidation d’un droit déjà existant.
Concrètement, les héritiers nus-propriétaires doivent simplement faire mettre à jour la situation au service de la publicité foncière ou auprès des établissements financiers, sans verser de droits au Trésor public au titre de cette réunion. En revanche, l’extinction de l’usufruit peut avoir des conséquences fiscales indirectes : à compter de cette date, les revenus du bien (loyers, dividendes, intérêts) seront imposables entre les mains du nouveau plein propriétaire, qui devra également intégrer la valeur du bien dans sa base IFI le cas échéant.
Dans le cas d’un quasi-usufruit (par exemple sur des sommes d’argent issues d’une assurance-vie), le décès de l’usufruitier déclenche le droit pour les nus-propriétaires de réclamer la créance de restitution. Si l’actif de la succession est insuffisant pour la couvrir, une partie de la créance pourra rester impayée. C’est pourquoi il est important, lors de la mise en place d’un quasi-usufruit, d’anticiper la capacité future de la succession à honorer cet engagement, faute de quoi la stratégie patrimoniale perdrait une grande partie de son intérêt.
Renonciation à l’usufruit et cession à titre onéreux
Un usufruitier peut décider de renoncer à son droit avant son terme, par exemple pour simplifier la gestion familiale ou réduire son IFI. Cette renonciation anticipée doit être formalisée par acte authentique et peut, selon les cas, être assimilée fiscalement à une donation au profit du nu-propriétaire. L’administration fiscale examine alors s’il existe ou non une contrepartie financière et applique éventuellement des droits de donation sur la valeur de l’usufruit abandonné.
À l’inverse, l’usufruitier peut aussi céder son droit à un tiers moyennant un prix, on parle alors de cession d’usufruit à titre onéreux. Ce type d’opération est encadré par la jurisprudence, car il peut être utilisé de manière abusive pour transformer des revenus imposables en capital moins taxé. L’administration fiscale veille donc à ce que le prix de cession corresponde à une valorisation réaliste de l’usufruit, souvent calquée sur le barème de l’article 669 adapté à la durée restante.
Sur le plan de l’impôt sur le revenu, le produit de cession de l’usufruit temporaire peut être imposé comme un revenu, non comme une plus-value, en cas d’opération jugée principalement fiscale. Il est donc crucial de se faire accompagner avant de procéder à une renonciation ou une cession d’usufruit, afin de mesurer précisément les conséquences civiles et fiscales, et de s’assurer que l’opération ne sera pas requalifiée par l’administration.
Consolidation anticipée et rachat de nue-propriété par l’usufruitier
Enfin, il est possible d’organiser une consolidation anticipée de la pleine propriété par rachat de la nue-propriété ou de l’usufruit. Par exemple, un usufruitier peut décider de racheter la nue-propriété à ses enfants pour redevenir plein propriétaire d’un bien dont il avait donné la nue-propriété quelques années plus tôt. Inversement, un nu-propriétaire peut racheter l’usufruit pour simplifier la gestion, notamment avant de vendre le bien.
Dans ces situations, le prix de rachat doit être déterminé avec soin, souvent en s’appuyant sur le barème de l’article 669 pour refléter la valeur économique des droits au jour de l’opération. Sur le plan fiscal, la consolidation entre les mains du nu-propriétaire à la suite d’un rachat de l’usufruit peut générer une plus-value imposable si le prix global (nue-propriété initialement acquise + usufruit racheté) est inférieur au prix de cession ultérieur. À l’inverse, lorsque c’est l’usufruitier qui rachète la nue-propriété, l’administration est attentive à ce que l’opération ne dissimule pas une donation déguisée.
La consolidation anticipée peut être très pertinente pour préparer la vente d’un bien démembré, clarifier la répartition des droits ou adapter la structure patrimoniale à une nouvelle situation de vie (remariage, changement de résidence, besoin de liquidités). Mais comme souvent avec l’usufruit, le diable se cache dans les détails : une analyse fine de la valeur des droits, des plus-values latentes et des impacts sur l’IFI et l’impôt sur le revenu s’impose avant toute décision.